コストアップ時代、不動産オーナーが今こそ見直すべき賃貸経営
あなたの賃貸経営は変化に対応できていますか？
建築資材や人件費の高騰、金利の上昇、保険料の値上げなど、賃貸経営を取り巻く環境はここ数年で大きく変化しています。
短期プライムレートは約1年半で0.5％以上上昇し、変動金利で借入れをしているオーナー様の中には、毎月の返済負担が増えているケースも少なくありません。
一方で、家賃収入が急激に増えることは少なく、これまでと同じ経営を続けていても、収益性は徐々に低下する可能性があります。
また、建物の維持管理費や修繕費も年々増加傾向にあり、「以前と同じ管理方法」では利益を維持することが難しい時代になっています。
これからの賃貸経営では、空室対策だけでなく、家賃、支出、修繕計画、借入条件、さらには将来の資産戦略まで含めて、経営全体を定期的に見直すことが重要です。
次の項目に一つでも当てはまる場合は、一度、現在の経営状況を確認してみることをおすすめします。
□ 金利上昇後、収支を見直していない
□ 家賃を数年間見直していない
□ 修繕費や管理コストが増えている
□ 保険や保守契約を長年見直していない
□ 売却や相続まで含めた資産戦略を考えていない
経営環境が変化した今だからこそ、「現状維持」が最適とは限りません。
不動産価格は本当に下がらないのか？
一般的に、金利が上昇すると不動産価格には下落圧力がかかります。
しかし現在は、建築コストの高騰や都市部を中心とした需要の強さが価格を下支えしており、市場全体では大きく値崩れしていない状況です。
一方で、実際の売買市場では変化も見られます。
売出価格のままでは買い手が見つからず、価格を見直して成約に至るケースが増えています。
特に、ノンバンクなど比較的高い金利で融資を受けている物件では、返済負担の増加によりキャッシュフローが悪化しやすくなっています。
さらに、空室の長期化や修繕費の増加が重なることで、以前と同じ入居率でも利益が減少しているケースは珍しくありません。
今後は、「所有していること」ではなく、「どれだけ収益を生み続けられるか」という視点で賃貸経営を考えることが重要です。
コストアップ時代に見直したい5つのポイント
① 満室経営に向けた提案を受けられていますか？
満室経営は、単に入居者を募集するだけで実現できるものではありません。
一定の賃貸需要があるエリアで2か月以上空室が続いている場合は、募集方法や条件を見直す必要があるかもしれません。
管理会社から、募集家賃の見直しだけでなく、室内写真や募集資料の改善、設備や内装の提案、初期費用や募集条件の見直し、仲介会社への営業活動など、具体的な改善提案を受けられているか確認してみましょう。
② 家賃改定の提案はありますか？
家賃は一度決めたら終わりではありません。
募集時や更新時には周辺相場や成約事例を確認し、適正な賃料へ見直すことが重要です。
月額2,000円の違いでも、戸数や保有期間によっては大きな収益改善につながります。
③ 運営コストを最適化されていますか？
管理費、保守契約、火災保険、設備更新、借入条件など、長年見直されていない支出は意外に多いものです。
単純に費用を削減するのではなく、建物の品質を維持しながら費用対効果を高めることが大切です。
④ 修繕計画は資産価値を意識していますか？
修繕は工事を行うことが目的ではありません。
建物の安全性を確保しながら、
・入居率の維持
・家賃水準の維持
・将来の修繕費抑制
・売却時の資産価値向上
などを踏まえ、優先順位を決めて計画的に実施することが重要です。
⑤ 出口戦略まで考えていますか？
賃貸経営の選択肢は一つではありません。
・保有を継続する
・売却する
・建替える
・大規模修繕を行う
・相続や資産の組み換えを行う市場環境が変化する今だからこそ、将来を見据えた資産戦略を考えておくことで、適切な判断につながります。
不動産の投資判断、保有物件の見直し、賃料改定、修繕計画などでお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
これからの賃貸経営に求められるもの
金利や建築コストなど、オーナー様自身ではコントロールできない要因は今後も変化していく可能性があります。しかし、家賃、支出、借入条件、修繕計画、売却や相続まで含めた賃貸経営全体を定期的に見直すことで、その影響を抑え、収益性や資産価値を維持・向上させることは十分可能です。
これからの時代に求められるのは、建物を管理するだけではなく、経営環境の変化に合わせて最適な提案ができるパートナーです。
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