家賃見直しが資産価値を左右する時代へ
「家賃は下がるもの」という常識が変わり始めています
2026年の繁忙期を振り返ると、都心の賃貸市場では「家賃上昇」の流れがより鮮明になっています。
再開発の進展や都心回帰、海外人材の流入などを背景に、賃貸需要は引き続き堅調に推移しています。
実際に、築年数が経過していても、家賃を維持、あるいは上昇できている物件も少なくありません。
これまでの賃貸経営では、「築年数が経てば家賃は下がるもの」という考え方が一般的でした。
しかし現在は、建築費・修繕費・原状回復費・設備交換費など、あらゆるコストが上昇しています。
そのため、「古くなったから下げる」という単純な判断ではなく、
“今の市場で、いくらなら選ばれるのか”
を正しく見極めることが重要な時代になっています。
■実は、“満室なのに損をしている”物件もあります
「空室がないから問題ない」と思われている物件でも、実際には相場より低い賃料で貸し続けている
ケースは少なくありません。
特に都心部では、市場家賃が上昇しているにも関わらず、過去の賃料水準のまま据え置かれている
物件も多く見受けられます。
一見すると安定経営に見えても、
• 本来得られるはずだった収益
• 将来売却時の資産価値
を取りこぼしている可能性があります。
■家賃査定は「毎月の収入」だけでなく「資産価値」に直結します
家賃は単なる月額収入ではありません。
収益不動産においては、家賃そのものが資産価値を左右する重要な指標になります。
収益不動産は一般的に、
「年間家賃収入 ÷ 利回り」
という収益還元の考え方で評価されます。
たとえば、1戸あたり月1万円の差でも、年間では12万円の差になります。
10戸の物件であれば、年間収入は120万円変わります。
仮に利回り5％で評価される場合、資産価値には約2,400万円の差が生まれる可能性があります。
つまり、
“家賃設定＝資産価値戦略”
と言っても過言ではありません。
更新時と募集時で「家賃戦略」は変わります
家賃を見直すタイミングとして重要なのが、
• 更新時
• 新規募集時
の2つです。
更新時：適正賃料へ見直すタイミング
更新時は、入居者との関係性を踏まえながら、市場動向を反映した賃料へ調整できるタイミングです。
実際には、長年ほとんど家賃改定が行われていない物件も多くあります。
もちろん、安易な値上げはトラブルにつながる可能性があります。
しかし、
• 周辺相場の変化
• 物価上昇
• 管理コストや修繕費の上昇
などを丁寧に説明することで、ご理解をいただけるケースもあります。
新規募集時：「チャレンジ家賃」を試せるタイミング
一方、新規募集時は、最も家賃戦略の自由度が高いタイミングです。
需要が強いエリアでは、相場上限を見極めながら、やや高めの「チャレンジ家賃」で募集を開始することも有効です。
重要なのは、“最初に決めた家賃が絶対”ではなく、
• 反響数
• 内見数
• 申込状況
を見ながら検証・調整していくことです。
安全な賃料設定は早期成約につながりやすい一方で、本来得られる収益を逃している可能性もあります。
根拠あるチャレンジによって高い賃料で成約できれば、毎月の収益だけでなく、将来的な資産価値向上にもつながります。
■今の家賃、本当に適正ですか？
金利上昇、修繕費高騰、物価上昇が続く中、賃貸経営は
「持っているだけで安心な時代」から、「戦略的に運用する時代」へ変わりつつあります。
もちろん、すべての物件で家賃を上げればよいわけではありません。
• エリア特性
• 築年数
• 設備状況
• 競合物件
• ターゲット層
によって、最適な家賃戦略は異なります。
だからこそ重要なのは、
「現在の市場で、その物件が本来いくらで貸せるのか」
を定期的に確認することです。
家賃の見直しは、単なる値上げではありません。
今の市場に合わせて物件価値を再評価し、
• 収益性
• 将来の売却価値
• 長期的な賃貸経営の安定性
を高めるための重要な経営戦略です。
「今の家賃が適正なのか分からない」
「更新時の賃料改定をどう進めればいいか悩んでいる」
「募集条件を見直したい」
郵宣企画では、オーナー様の賃貸経営に役立つ情報提供を行っております。
家賃設定や収益改善について気になることがございましたら、お気軽にご相談ください。
