繁忙期なのに決まらない物件に共通する3つの落とし穴
今は繁忙期だから、そのうち決まるはず。
そう思っている間に、周囲の物件は次々と成約していく。
市場全体が動いているのに、自分の物件だけが止まっているとしたら、そこには必ず理由があります。繁忙期は市場のせいにしにくい時期だからこそ、冷静に見直しが必要です。
①家賃設定を楽観視していないか
物価上昇や建築費高騰のニュースを目にすると、「家賃も上げられるのでは」と考えたくなります。実際、23区内など需要が供給を上回るエリアでは、強気の設定でも決まるケースがあります。
しかし、郊外や地方では事情が異なります。
・近隣に空室が多い
・築浅物件が増えている
・需要が少ない
そうした環境下では、同じ発想は通用しません。
修繕費、金利、税金の上昇を考えれば家賃を上げたい気持ちは当然です。
しかし賃貸経営において重要なのは、「希望家賃」ではなく「実質利回り」です。
周辺の募集状況、成約事例、空室期間を確認しながら、感覚ではなくデータで判断できているか。
管理会社と相談しながら、競合の動きも含めて冷静に見極めることが重要です。
繁忙期に決まらない物件の多くは、相場より少し強気な設定になっているケースが少なくありません。
② 判断のタイミングを逃していないか
空室対策は、管理会社とオーナーの共同作業です。
提案があったときにどう受け止め、どう判断するかで結果は大きく変わります。
「もう少し様子を見ましょう。」
「繁忙期だから今のままでも大丈夫では？」
そのお気持ちは自然です。ただ、繁忙期は動きが速く、検討者の決断も早い。
1週間から2週間の判断の差が、数ヶ月、場合によっては次の繁忙期までの空室期間に繋がる可能性もあります。
条件変更や広告条件の見直し、小規模な改善提案など、すぐに結論が出なくても、管理会社と現状を共有し方向性を確認するだけでも動きは変わります。
逆に言えば、この時期に、管理会社から具体的な提案が何も出ていない場合は、オーナー様側から現状確認をすることも重要です。
「今、問い合わせは何件あるのか」
「競合と比べて弱い点は何か」
③競合物件との差別化ができているか
繁忙期は物件が動く時期ですが、同時に競合も本気で動く時期です。
周辺のオーナーも空室を埋めるために条件を調整し、広告の見せ方を変え、設備を見直しています。
例えば、
・家賃帯は同条件なのに競合は敷金ゼロ礼金ゼロ
・競合はネット無料、宅配ボックス付き
・広告料を設けて仲介会社の背中を後押し
こうした差があると、入居希望者は条件の良い方を選びます。
仲介会社もそちらを紹介しやすくなります。
では何をすべきか。
まずは、今の募集条件で、この物件を積極的に紹介したくなる理由があるかを仲介会社、管理会社に確認してみて下さい。
仲介会社の営業担当が、似たような物件を複数持っている中で、あえてこの物件を勧める理由があるかどうか。ここが一つの基準になります。
もし明確な理由がなければ埋もれている可能性があります。
とはいえ、すべてを変える必要はありません。
・フリーレントの設定
・古い設備の一部交換
・ネット無料導入
・広告条件の見直し
横に並んだ時に一歩前に出る工夫で十分です。
繁忙期に決まらない物件の多くは、条件が極端に悪いわけではないことがほとんどです。
ただ、「印象が弱い」たけなのです。
まとめ
繁忙期に決まらない物件には、
・価格に対するニーズの見誤り
・判断タイミングの遅れ
・競合との差別化不足
という共通点があります。
市場が動いている時期だからこそ、
「なぜ自分の物件は動かないのか」を分解することが重要です。
空室が続き、何をどう見直せばよいか迷われているなら、
一度客観的に整理してみませんか。
数字と市場動向をもとに、改善策をご提案いたします。
空室対策のご相談は、郵宣企画までお気軽にお問い合わせください。
