満室なのに儲からない 〜金利上昇と修繕費高騰の影響〜
ここ1年半で、変動金利型の不動産投資ローンは約0.65％上昇しました。
一見すると小さな数字に見えますが、一棟物件の収支に与える影響は決して軽くありません。
例えば、1億円を30年・金利2％で借りているケース。
金利が0.65％上昇すると、どれくらい負担が増えるでしょうか。
シンプルに考えると、「借入残高 × 金利上昇分」で大まかな影響が見えてきます。
仮に借入残高が8,000万円の場合、
8,000万円 × 0.65％ ＝ 年間約52万円の負担増。
実際は元利均等返済のため単純増ではありませんが、それでも年間30〜40万円前後、月額で約3万円の支出増となるケースが多く見られます。
これはつまり、満室であっても何もしていなければ利益が減り続けるということです。そして金利上昇は、まだ始まったばかりとも言われています。
①築20年以上物件に起きている「同時進行のコスト増」
現在、築20年を超える物件では、複数のコスト増が同時に進行しています。
・大規模修繕費の高騰
・原状回復費の上昇
・設備交換コストの増加
・空室期間の長期化
・家賃上昇余地の縮小
・金利上昇による返済負担増
特に修繕費はここ数年で大きく変動しています。外壁・防水などの大規模修繕は、以前と比較して2〜3割増となるケースも珍しくありません。
さらに、給湯器・エアコンなどの設備費用も上昇しており、築年数の経過とともに交換頻度も増加していきます。
つまり、「支出は増えるが、収入は上げにくい」構造が出来上がっているのが現状です。
② 「満室＝安心」はすでに過去の常識
オーナー様の中には「満室だから問題ない」とお考えの方もいらっしゃいます。
しかし実際には、
・退去のたびに原状回復費が上昇
・設備交換の頻度増加
・修繕見積りが1.3〜1.5倍に上昇
といったケースが多く見受けられます。
つまり、満室でも利益は確実に削られています。
特に築20年以上の物件では、
・大規模修繕
・設備更新
・金利上昇
が同時に重なることで、短期間に数百万円単位の資金が必要になるケースもあります。
その結果、当初想定していた利回りから大きく乖離してしまうことも珍しくありません。
③今、やるべきことは「判断」ではなく「把握」
これらのリスクは、ある日突然表面化するものではありません。
時間をかけて、静かに収益を削っていきます。
そして多くの場合、「気付いた時には対処が難しい状態」になっています。
だからこそ重要なのは、問題が起きてからではなく、起きる前に数字で把握することです。
現時点で重要なのは、売却か保有かを決断することではありません。
・現在の資産価値
・今後の修繕リスク
・金利上昇を加味した収支変化
これらを一度整理し、5年後・10年後の収支を見える化することが重要です。
これだけでも、今後の意思決定は大きく変わります。
まずは「現状診断」から始めてみませんか
金利上昇と修繕費高騰の時代において、
最もリスクが高いのは「現状維持」です。
・このまま保有すべきか
・売却のタイミングは適切か
・収益改善の余地はあるのか
これらは、感覚ではなく数字で判断する時代です。
「自分の物件は大丈夫なのか？」
そう感じた方は、一度収支を整理してみることをおすすめします。
当社では、
・現在の収益構造の分析
・将来の収支シミュレーション
・資産価値の客観評価
を無料で実施しております。
保有継続・売却・組み替えなど、複数の選択肢を比較したうえで、最適な判断をご提案いたします。
郵宣企画まで、お気軽にご相談ください。
「まだ問題が起きていない今」こそが、最も動きやすいタイミングです。
