満室でも安心できない時代へ 〜賃貸経営は「中身」で差がつく〜
■「満室だから大丈夫」と思っていませんか？
「空室がないから順調」
そう感じているオーナー様は少なくありません。
しかし実際には、満室であっても気づかないうちに収益を取りこぼしているケースが増えています。
特に最近は、賃料の見直しをしていない物件ほど、その傾向が顕著です。
その原因の一つが「リース損」です。
リース損とは、本来より安い家賃で貸していることによる機会損失を指します。
例えば、本来7万円で貸せるエリアで6万円で募集していた場合
→ 1戸あたり毎月1万円の損失
→ 年間12万円
これが9戸であれば
→ 年間108万円
→ 10年で1,080万円
満室でも、これだけの利益差が生まれてしまいます。
つまり、「空室がない＝成功」ではなく「適正賃料で埋まっているか」が本質なのです。
■家賃の差は、そのまま資産価値の差になる
さらに重要なのは、家賃は収入だけでなく物件価格にも直結する点です。
例えば
・家賃7万円 × 9戸 → 年間756万円
→ 利回り7％ ⇒ 約1億800万円
・家賃6万円 × 9戸 → 年間648万円
→ 利回り7％ ⇒ 約9,257万円
家賃1万円の差で、約1,500万円の資産価値差が生じます。
先ほどの収益差と合わせると、
トータルで2,500万円以上の差になる可能性もあります。
■今、リース損を放置すると危険な理由
以前よりも、この問題は深刻になっています。
• 物件の「勝ち負け」がはっきりしている（家賃を上げられる物件は上がる）
• インフレでコストが上昇（実質利回りは低下）
• 入居期間の長期化（安い家賃が固定化される）
つまり一度判断を誤ると、「長期間にわたって損失が積み上がる構造」になっています。
空室対策は重要ですが、「とにかく早く埋める」ことだけが正解ではありません。
場合によっては、
・募集条件の見直し
・タイミング調整
・ターゲット変更
などを行い、適正賃料で決める戦略の方が結果的に利益は大きくなります。
■一度も賃料を見直していない方は要注意です
以下に一つでも当てはまる場合、見直し余地がある可能性があります。
・長年家賃を据え置いている
・管理会社から値上げ提案がない
・周辺相場を把握していない
・満室が続いているが手応えがない
「問題がない」のではなく、「気づいていないだけ」のケースも少なくありません。
現在の賃料が適正かどうかは、物件ごとに判断が必要です。
郵宣企画では、最新の募集データ・成約事例・エリア特性をもとに、現実的に成約可能な賃料ラインをご提案しています。
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